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香港赛马协会:张大大:房价大涨即将终结,我们却还拼了命借钱买房?

香港赛马会网发布时间:2018-06-22 14:21文章来源:网络整理投稿给我们

    香港赛马会网 www.957c.com.cn

      ■ 文 | 张大大

      为张大大打Call

      如今,地产行业正处于还债高峰期的前夜,2016年楼市暴涨时期加的高杠杆,如今已经开始出现?;脑ふ?。

      这一轮由一二线扩散至三四线的上涨周期,即将迎来尾声!

      千万别被房价短期的上涨所迷惑,能不能最终变现才是最重要的买房指标。

      这十年来,中国人之所以能抗住如此高的房价,经济快速增长是至关重要的因素。然而,从刚刚公布的5月数据来看,楼市的前景并不乐观。

      三大数据,触目惊心

      6月14日,国家公布了3组经济数据,非常令人担忧。

      首先,是投资增速的持续性下滑!

      

    张大大:房价大涨即将终结,我们却还拼了命借钱买房?

     

      2018年1-5月份,全国固定资产投资规模约21.6万亿元,同比增长仅为6.1%,创造了新低。

      而且,5月份一个月的投资数据,就将前4个月累计的增速,整整下拉了0.9个百分点,这种拖后腿的节奏,完全超出了市场的预期。

      其次,是消费增速的大幅下跌!

      

    张大大:房价大涨即将终结,我们却还拼了命借钱买房?

     

      短短2个月时间,同比增速下滑超过了1.5%,是非常非常少见的事情。

      更有甚者,5月份投资增速同比仅有8.5%,上一次这么低迷的时候,还是在2003年的非典时期!这15年中间都没见过这么低的!

      当三架马车中的投资、消费增速都出现下滑的时候,唯一有指望的,就只剩下净出口的了。

      然而,就在国家6月14日公布了投资和消费数据后的一天时间内,全世界最懂房地产的总统特朗普,看准了时间点,又摆了我们一道。

      6月15日晚9点,特朗普突然出尔反尔,对价值高达500亿美元中国进口商品征收25%关税,并公布商品清单。

      商品清单包括1102种产品,其中有许多产品与中国制造2025年战略计划相关,包括大量电子、机械、半导体、航空航天等商品,此举或对中国新兴高科技产业造成影响。

      显而易见,中国的净出口,以及跟中国制造2025战略相关的制造业,将会因此受到巨大的影响。

      然而更加雪上加霜的是,这些制造业,不仅要面临更加高昂的产品成本,还要面临借不到钱、融资困难的窘境。

      根据央行6月13日公布的香港赛马会网数据,5月社会融资规模增量7608亿人民币,预期 1.3万亿人民币,比上年同期减少了3000亿。

      这是个什么概念?

      比预期水平跌了近一半,比去年同期融资还要困难3000亿,足以可见当下实体经济资金层面的紧张程度。

      说是钱荒都不为过。

      而房地产行业对融资和借钱的需求,又称得上是个中翘楚,一旦融资出现问题,开发商的后果可想而知

      如今,地产行业正处于还债高峰期的前夜,2016年楼市暴涨时期加的高杠杆,如今已经开始出现?;脑ふ?。

      然而,这些都不是最令人担忧的事情。

      最令人担忧的是,明明经济情况没有那么明朗,各项增速指标都在下滑的情况下,房价却仍然逆势而涨!

      根据国家统计局6月15日发布的最新数据,70个大中城市,只有上海、南京、福州、厦门4个城市的二手房价格出现了下调,除去5个持平的以外,剩下61个城市全都在上涨!

      

    张大大:房价大涨即将终结,我们却还拼了命借钱买房?

     

      压不住的房价是最后的疯狂?

      如果你深度考察过全国的市场,一定会发现一个非常诡异的现象,当下楼市最火热,涨幅最高的不是什么都有的一二线,而是什么都缺的三四线。

      但是,这一轮由一二线扩散至三四线的上涨周期,即将迎来尾声!

      就在上周,人民日报海外版发表了文章称:楼市调控转向三四线,房住不炒中小城市不例外。要知道,本轮三四线房价之所以能上涨,根本因素有两个:

       棚改+去库存,棚改向三四线市场释放了大量的资金和购房需求,去库存为三四线提供了政策上的利好。

      三四线宽松的购房环境,让大量一二线的资金得以进入到三四线中,帮忙去库存。

      然而现如今,去库存的目标已经基本实现,棚改在一年半以后的2020年也就基本完成,这个时候,一旦三四线开始出台限售限卖政策,就意味着近期购买三四线的人直接被锁死至市场冷却。

      这不是危言耸听,过去三四线很少会出台限购限售措施,但是未来,绝对会大量出现。比如6月初已经开始施行两年限售的宜昌,就是征兆。

      而且最关键的是,三四线的锁死,和当下一二线的锁死,完全不是一个概念。

      一二线锁死,并不是真的失去流动性,背后还有大量真实需求的支撑,一旦放开户籍这一类口子,就会出现像西安、天津这种三天百万人申请的壮观景象,好比天津5月份的房价,就是被新增的需求瞬间推动上涨。

      而三四线一旦锁死,就是真的锁死了,你没有口子可以开,就算你开了户籍的口子,也没有人愿意去落户,缺少真实需求。

      当然,一篇官媒的文章并不能完全证明什么,但是一旦出现官方背景人员,短时间内大量集中对房地产市场发表看法,就能说明很大的问题了。

      6月14日,在规格极高的陆家嘴论坛上,银监会主席郭树清先生和前任中财办副主任杨伟民先生,都发表了对房地产非常重要的表态。

      对于房地产相关问题,杨先生说了两句非常重要的话:

      如果房地产市场继续乱象丛生,如果地方政府继续变换花样举借债务,金融监管再严厉也会出现金融风险。

      前期房地产市场已经积累了一些风险,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,目前行政性措施已经不能根治。

      显然,部分高层已经再次注意到当下房地产市场的乱象,并将给予重点关注。

      而且,既然离任的杨先生敢把“目前的行政性措施已经不能根治”这种话说出来,其实也就隐含了,已经找到了一些真正能够根治的方法。

      那么到底有什么方法能根治中国房地产的问题?

      陆家嘴论坛结束后的第一天,有关部门就立刻给出了答案??吹讲欢羌橇?,你或许就能明白,房产税就是答案之一。

      

    张大大:房价大涨即将终结,我们却还拼了命借钱买房?

     

      房产税即将到来?

      其实房产税本身,并不能真正影响房价的涨跌,像欧美国家房产税收了那么久,房价也是该涨的涨,该跌的跌。

      实际上,未来我国房产税直指的核心,是土地财政的问题,是解决地方政府缺少税收来源,而过于依赖卖地收入来补贴财政这一难题。除此以外,也同样是制造业的转机。

      为什么这么说?

      就像在美国,房产税是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源,同时也是平衡地方财政预算的重要手段,平均占到地方政府总财政收入的50%以上(调整后口径)。

      在这种情况下,房产税收的多了,制造业的赋税相对就会变得非常的低,有利于制造业的发展。

      根据OECD数据库的相关数据显示:

      

    张大大:房价大涨即将终结,我们却还拼了命借钱买房?

     

      

    张大大:房价大涨即将终结,我们却还拼了命借钱买房?

     

      说白了就是,美国因为能收到房产税,而且是年年收,所以不差企业那点钱,收企业的税可以少收点。

      中国由于之前的国情,没办法年年收,卖房卖地收的钱都一锤子买卖,所以要么靠企业税收,要么靠卖地补贴,实在没能力给制造业更多的减免。

      那么问题来了,在当下贸易战可能重启的大背景下,到底如何给予制造业更好的支持?如何实现中国制造业2025的宏伟目标?

      争取早日获得更加稳定的税收来源(房产税),一来能稳定地价,二来能减轻制造业负担。

      在这样的大背景下,还在盲目跟风购买三四线的人,其实正在经历非常巨大的?;?。三四线,涨完这一波,可能都不会再有下一次解套的时机了。

      最后,用一句金融行业盛传已久的话来做个结尾,这句话在楼市也非常适用:

      你看重的是人家的利息,人家看中的是你的本金。千万别被房价短期的上涨所迷惑,能不能最终变现才是最重要的买房指标。

      思 考 题

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